Kritik am Energieausweis ab 2027: Was Makler und Verwalter Eigentümern ehrlich sagen können

Diese Lage ist ungewöhnlich. Hier hat der Bundestag am selben Tag, an dem er die Novelle beschlossen hat, eine Entschließung angenommen. Darin steht das Wort „Besorgnis“.

Wer hat das neue Ausweisrecht kritisiert?

Hier die Stimmen, jeweils wörtlich und mit Fundstelle.

Gemeint ist die Umsetzung der Gebäuderichtlinie insgesamt, nicht nur der Ausweis. Der Bundestag fordert die Regierung auf, sich in der EU „für eine grundlegende Vereinfachung der Richtlinie einzusetzen“. Die kurzen Fristen stellten „insbesondere auch kommunale Immobilienunternehmen vor große Herausforderungen“.

Diesen Satz würde ich jedem Eigentümer zeigen, der glaubt, die Skepsis sei bloß Branchengejammer.

Was verlangt die EU, und was hat Deutschland selbst entschieden?

Diese Trennung ist wichtig. Wer Eigentümern alles als „Brüssel“ oder alles als „Berlin“ verkauft, liegt falsch.

Das Referenzgebäude selbst ist übrigens nicht neu. Für neue Nichtwohngebäude rechnet man schon heute damit (§ 18 Abs. 1). Neu ist, dass es ab 2027 die Klasse im Ausweis für Bestandsgebäude bestimmt.

Fair ist auch: Die Koalition sagte im Ausschuss, das Gesetz setze die Richtlinie „eins zu eins“ um (BT-Drs. 21/7009, S. 148). Der Normenkontrollrat schreibt: „Dem NKR liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass mit den Regelungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie über eine 1:1-Umsetzung von EU-Recht hinausgegangen wird.“ (NKR 8108, S. 2)

Beides steht so in den Akten. Trotzdem gilt beim Gewerbe: Die EU hätte den Verbrauchsausweis weiter erlaubt, Deutschland hat sich anders entschieden.

Warum ist die Vertragsverlängerung für Verwalter der heikelste Punkt?

Haus & Grund Deutschland schreibt in der Ausschussdrucksache 21(9)282 auf Seite 12, die Ausweitung auf die Vertragsverlängerung „ist abzulehnen“. Begründung: „Ein zusätzlicher Energieausweis bringt in diesen Fällen keinen relevanten Informationsgewinn, verursacht aber für Vermieter zusätzlichen Aufwand und Kosten.“

Das sehe ich genauso. Und ich sage Eigentümern trotzdem dazu: Diese Regel kommt aus Artikel 20 der EU-Gebäuderichtlinie. Berlin hätte sie nicht weglassen dürfen.

Ein Beispiel. Eine Verwaltung in Kiel betreut ein Wohn- und Geschäftshaus nahe der Holstenstraße. Im Erdgeschoss sitzt seit zwölf Jahren eine Apotheke. Der Gewerbemietvertrag hat eine Option, die im Frühjahr 2028 ausläuft. Der Ausweis des Hauses stammt aus dem Jahr 2016.

Er läuft 2026 aus. Wird die Option 2028 gezogen, braucht die Verwaltung vorher einen neuen Ausweis, nach neuem Recht und als Bedarfsausweis.

Die Apothekerin kennt ihre Heizkosten seit zwölf Jahren. Ein neuer Ausweis ändert daran nichts.

Lässt die Verwaltung noch 2026 ausstellen, gilt das bis 2036. Die Option 2028 ist damit abgedeckt.

Was gilt für Verwalter von Gewerbe- und Mischobjekten?

Unter Ziffer 5 f seiner Stellungnahme (abgedruckt in BT-Drs. 21/6565, S. 5) bat der Bundesrat zu prüfen, ob für gemischt genutzte Gebäude „nicht doch Verbrauchsausweise zulässig sein können“. Die Bundesregierung antwortete in ihrer Gegenäußerung, sie „wird die Vorschläge prüfen“ (S. 23).

Im Gesetz steht etwas anderes. § 82 Abs. 1 neu lässt den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude zu, das ausschließlich Wohnzwecken dient. Schon eine Arztpraxis im Erdgeschoss reicht, damit es ein Bedarfsausweis sein muss.

Auch die DIHK hätte es anders gewollt. In ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2026 (S. 9 f.) heißt es: „Es sollte auch für Nichtwohngebäude die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ausdrücklich erhalten und als gleichwertig anerkannt werden.“ Die Ausrichtung auf den Bedarf hält sie „mit Blick auf die EPBD“ zugleich für „grundsätzlich nachvollziehbar“.

Für die Wohnungswirtschaft schrieb der GdW schon zum Referentenentwurf am 11. Mai 2026 (S. 20): „Die geplanten Änderungen bei den Energieausweisen gehen deutlich über die bisherigen Anforderungen des GEG hinaus und führen zu erheblichen Mehrkosten sowie zusätzlicher Bürokratie für die Wohnungswirtschaft.“

Bei Mischgebäuden kommt der Stichtag dazu:

Wo stehen wir selbst?

Das muss ich dazusagen, sonst wäre der Artikel unehrlich. Es gibt eine fachliche Gegenstimme, und sie liegt bei der Ausweisart näher bei uns als die Kritiker.

Der Energieberaterverband GIH schreibt in seiner Stellungnahme vom 12. Juni 2026 (S. 7): „Der GIH fordert den Bedarfsausweis als verbindlichen Standard mit vereinfachter Datenaufnahme.“ Und: „Reine Verbrauchsausweise sind aus fachlicher Sicht nicht geeignet, die energetische Qualität eines Gebäudes objektiv abzubilden.“

Achten Sie aber auf den zweiten Teil des GIH-Satzes: „mit vereinfachter Datenaufnahme“. Ab 2027 passiert das Gegenteil. Neue Rechennorm, neue Referenzklasse, mindestens 31 Pflichtangaben, und die amtlichen Muster fehlen noch.

Der Bedarfsausweis wird also Pflicht und gleichzeitig aufwendiger. Das eine finde ich richtig, das andere nicht.

Was sagen Sie Eigentümern? Drei Sätze, die stimmen

Eigentümer fragen nicht nach Paragrafen. Sie fragen: Muss ich jetzt zahlen, und warum?

Danach kommt meist die Frage, ob man jetzt noch etwas tun kann. Ja.

Wie sortieren Sie Ihre Bestandsliste 2026?

Eine ehrliche Grenze: Wer 2026 erneuert, gibt die Restlaufzeit des alten Ausweises auf. Einen Ausweis aus 2024 würde ich ohne Anlass nicht ersetzen.

Unsere Festpreise für Makler und Verwalter:

Alle Preise sind Endpreise. Die Daten nehmen wir telefonisch oder über Fotos und Unterlagen auf.

Was bedeutet § 41 Satz 3 für Gewerbeobjekte?

Das gehört in jede Empfehlung, die „jetzt noch 2026 bestellen“ sagt. Auch in meine.

Zum Hintergrund: Ab 2030 gelten für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen nach § 40 neu. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf dann höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab 2033 höchstens das 2,95-Fache. Für einen Teil der Gebäude gilt die Anforderung als erfüllt, und es gibt Ausnahmen.

Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Den Nachweis nach § 41 führen Eigentümer nur, wenn die Behörde ihn verlangt.

Die Bundesarchitektenkammer hat den Wandel in ihrer Stellungnahme zum Referentenentwurf (Mai 2026, S. 6) so beschrieben: „Der Energieausweis wechselt hier die Funktion: vom Informationsinstrument zum Vollzugsnachweis.“ Sie beschreibt das, sie lehnt es nicht ab.

Für Sie heißt das zweierlei. Der Ausweis aus 2026 bleibt für Verkauf, Vermietung und Verlängerung zehn Jahre gültig. Für die Sanierungsfrage ist er bei schlechten Gebäuden aber womöglich nicht das letzte Wort.

Was ist jetzt der klügste Schritt?

Ich finde es gut, dass Bundestag, Bundesrat und Normenkontrollrat die Bedenken aufgeschrieben haben. Gelöst ist damit nichts. Die Forderung nach Vereinfachung richtet sich an Brüssel, und eine EU-Richtlinie ändert sich nicht in ein paar Wochen.

Quellen zum Nachlesen