Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das heutige Gebäudeenergiegesetz weiter. Die bestehenden Inserats- und Vorlagepflichten für Energieausweise müssen Sie also unverändert erfüllen.
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag (323:271) und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Der Energieausweis-Teil greift sechs Monate nach Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027.
Die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus (erwartet in der zweiten Julihälfte 2026). Erst damit steht der exakte Stichtag für die neuen Ausweis-, Inserats- und Vorlagepflichten fest.
Prüfen Sie jetzt Ihr Portfolio: Jedes Objekt ohne gültigen Energieausweis sollte noch nach aktuellem Recht ausgestellt werden. Diese Ausweise bleiben zehn Jahre gültig — auch über den Stichtag hinaus.
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Für Makler und Verwalter zählen vor allem drei Punkte: erweiterte Inseratspflichten, eine verschärfte Vorlagepflicht und Bußgelder bis 10.000 Euro. Was jetzt konkret zu tun ist.
Es ist beschlossen: Am Freitag, dem 10. Juli 2026, hat der Bundestag in namentlicher Abstimmung mit 323 zu 271 Stimmen das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet. Am selben Tag hat der Bundesrat das Gesetz gebilligt; ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses fand keine Mehrheit. Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (das sogenannte Heizungsgesetz) ab und setzt die europäische Gebäuderichtlinie EPBD in deutsches Recht um.
Für Makler und Hausverwaltungen ist das keine energiepolitische Randnotiz, sondern operatives Tagesgeschäft. Die spürbaren Änderungen liegen nicht beim Heizungstausch, sondern bei den Pflichten rund um den Energieausweis: Was muss ins Inserat, wann muss der Ausweis vorgelegt werden und was passiert, wenn beides nicht sauber läuft? Dieser Leitfaden trennt (Stand: 12. Juli 2026), was heute gilt, was beschlossen ist und was Sie jetzt konkret vorbereiten sollten.
Was am 10. Juli 2026 beschlossen wurde
Das GModG tritt gestuft in Kraft. Der Heizungsteil gilt bereits am Tag nach der Verkündung — hier entfällt die starre 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht zugunsten von mehr Technologieoffenheit. Für Ihr Vermarktungsgeschäft entscheidend ist aber Teil 2: die neuen Energieausweis-Regeln. Sie greifen erst sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt, also voraussichtlich Anfang 2027. Der genaue Stichtag steht fest, sobald das Gesetz verkündet ist — erwartet wird das in der zweiten Julihälfte 2026.
Erweiterte Pflichtangaben im Inserat
Schon heute müssen Immobilienanzeigen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Das GModG erweitert diesen Katalog. Neben Art des Ausweises, energetischem Kennwert, Effizienzklasse, wesentlichen Energieträgern und Baujahr kommt künftig das Ausstellungsdatum des Ausweises als Pflichtangabe hinzu. Der Grund ist einleuchtend: Anhand des Ausstellungsdatums lässt sich sofort erkennen, ob ein Ausweis noch gültig ist und nach welchem Rechtsstand er erstellt wurde.
| Pflichtangabe im Inserat | Heute | Ab ~ 2027 |
|---|---|---|
| Art des Ausweises (Bedarf/Verbrauch) | Pflicht | Pflicht |
| Energetischer Kennwert | Pflicht | Pflicht |
| Effizienzklasse | Pflicht | Pflicht |
| Wesentliche Energieträger der Heizung | Pflicht | Pflicht |
| Baujahr des Gebäudes | Pflicht | Pflicht |
| Ausstellungsdatum des Ausweises | — | NEU: Pflicht |
⚠️Praxisfolge für Ihre Exposé-Vorlagen
Sobald der Ausweis-Teil greift, muss das Ausstellungsdatum in jede Anzeige. Wer mit Vorlagen und Portal-Schnittstellen arbeitet, sollte das Feld frühzeitig ergänzen, damit ab dem Stichtag kein Inserat ohne die neue Pflichtangabe online geht.
Vorlagepflicht: aktiv bei Besichtigung — neu auch bei Mietvertragsverlängerung
Der zweite große Block betrifft die Vorlage des Ausweises. Hier verschärft das GModG die bestehende Praxis in drei Punkten, die im Vertriebsalltag schnell relevant werden:
- Der Energieausweis ist bei der Besichtigung aktiv vorzulegen oder auszuhängen — nicht erst auf ausdrückliche Nachfrage des Interessenten.
- Spätestens unverzüglich nach Vertragsschluss ist dem Käufer oder Mieter der Ausweis auszuhändigen.
- Neu ist die Vorlagepflicht auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge — ein Fall, der bislang häufig übersehen wurde.
Gerade der letzte Punkt ist für Hausverwaltungen wichtig: Wo befristete Mietverhältnisse verlängert werden, gehört der gültige Energieausweis künftig ausdrücklich mit auf den Tisch. Das lässt sich am einfachsten lösen, indem der Ausweis-Status pro Objekt sauber im Bestand hinterlegt ist und rechtzeitig vor Ablauf nachgeführt wird.
Bußgelder bis 10.000 Euro — und das Abmahnrisiko
Die neuen Pflichten sind kein reiner Formalismus. Verstöße gegen die Inserats- und Vorlagepflichten können als Ordnungswidrigkeit mit empfindlichen Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden; kontrolliert wird durch die unteren Bauaufsichtsbehörden. Hinzu kommt ein oft unterschätztes Risiko: Fehlende oder falsche Pflichtangaben in Anzeigen sind wettbewerbsrechtlich abmahnfähig. In der Praxis kommt die Post hier häufiger vom Mitbewerber oder Abmahnverein als von der Behörde.
Was bleibt: Bestandsschutz für gültige Ausweise
Die gute Nachricht für Ihr Portfolio: Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und keinen Zwang, gültige Ausweise vorzeitig zu ersetzen. Wer einen gültigen Ausweis besitzt, inseriert und vermietet weiter mit dessen Werten — auch nach dem Stichtag.
Genau daraus ergibt sich der strategische Punkt für die nächsten Monate. Ab dem Stichtag gilt eine neue Berechnungsgrundlage mit geänderten Primärenergiefaktoren. Dasselbe Gebäude kann danach eine andere — oft schlechtere — Einstufung bekommen, besonders bei Holz- oder Pelletheizungen. Ein Ausweis, der noch nach heutigem Recht erstellt wird, ist damit nicht nur schneller verfügbar, sondern rechnet nach den vertrauten, in vielen Fällen günstigeren Regeln.
💡Der Zeitvorteil für Ihr Bestandsportfolio
Jeder Ausweis, den Sie jetzt nach aktuellem Recht ausstellen lassen, ist bis rund 2036 gültig — über den Stichtag hinaus. Objekte ohne gültigen Ausweis lohnt es sich deshalb, noch vor der Umstellung nachzurüsten.
Was Sie als Makler oder Verwalter jetzt tun sollten
- Portfolio durchgehen und pro Objekt prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt und wie lange er noch läuft.
- Objekte ohne gültigen Ausweis jetzt nach aktuellem Recht bestellen — zehn Jahre Gültigkeit sichern.
- Exposé- und Portalvorlagen um das Feld Ausstellungsdatum ergänzen, damit ab dem Stichtag kein Inserat ohne die neue Pflichtangabe läuft.
- Prozess für die Vorlage bei Besichtigung und bei Verlängerung befristeter Mietverträge festlegen.
- Ausweis-Ablaufdaten im Bestand hinterlegen und rechtzeitig vor Ablauf nachführen.
Sie müssen dafür kein Objekt aufsuchen und keinen Termin koordinieren. enerprio arbeitet vollständig remote: Die benötigten Angaben klären wir telefonisch oder anhand von Fotos, die Sie oder der Eigentümer uns schicken. Für Sie bedeutet das einen Ausweis ohne organisatorischen Aufwand — und ohne, dass Ihr Vermarktungsprozess ins Stocken gerät.
Häufige Fragen von Maklern und Verwaltern
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Dieser Beitrag wird fachlich von Stephan Grosser verantwortet.
Stephan Grosser verantwortet bei enerprio® die inhaltliche Einordnung zu Energieausweisen, GEG-Themen und vermarktungsrelevanten Prozessen für Makler, Verwalter und Immobilienprofis.
Erstellt am 12. Juli 2026. Zuletzt fachlich geprüft und aktualisiert am 12. Juli 2026.
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