Energieausweise werden 2027 teurer: Was Makler und Verwalter jetzt ausbaden

Ich sage es direkt: Das ist keine gute Entwicklung.

Ich arbeite seit 2018 mit Maklern und Hausverwaltungen. Jeden Tag sehe ich, wie viel Arbeit ein einziger Verkauf oder eine Neuvermietung macht.

Ab 2027 kommt noch eine Schicht dazu. Bezahlt wird sie am Ende von Eigentümern, Mietern und Käufern.

Warum werden Energieausweise ab 2027 teurer, und warum trifft es Makler und Verwalter zuerst?

Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Das neue Energieausweisrecht steht in Artikel 2 und gilt ab 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist für Neuausstellungen.

Der Ausweis bekommt mindestens 31 Pflichtangaben (§ 85 Abs. 1 neu). Gerechnet wird ausschließlich nach DIN/TS 18599:2025-10, die Bezugsfläche wechselt auf die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277.

Dazu brauchen Modernisierungsempfehlungen künftig je Maßnahme eine Schätzung der Energieeinsparung und der Treibhausgasminderung.

Wie teuer das wird, sagt Ihnen heute niemand seriös. Es gibt keine amtliche Prognose, um wie viel Prozent Ausweise 2027 teurer werden.

Martin Bach kommentierte, das werde eine „spannende (und kostentreibende) Umstellung“. Klitzke antwortete: „dies wird wohl so werden“. Und das sagt jemand, der in den neuen Angaben einen Gewinn an Aussagekraft sieht.

Der Normenkontrollrat ging in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf weiter. Er hielt den Entwurf für „nicht praxistauglich“ und hatte Hinweise, dass der Umstellungsaufwand für Energieausweise „deutlich höher ausfallen wird“ als angesetzt.

Was ändert sich ab 2027 in der Immobilienanzeige?

Bisher war die Sache übersichtlich: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse. Die Portale fragen die Felder ab, fertig.

Ab 2027 entscheidet das Ausstellungsdatum des Ausweises, welche Zahl in Ihr Exposé gehört.

Das klingt nach einer Formalie. Ist es nicht.

Die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler, wenn er die Anzeige verantwortet. Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit, der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro (§ 108). Der Bundesgerichtshof hat schon 2017 entschieden, dass Makler für die Angaben selbst haften (I ZR 232/16).

Warum passen alte und neue Ausweise im selben Exposé-Markt nicht zusammen?

Stellen Sie sich das Portal im Februar 2027 vor. Drei Angebote in derselben Straße, zwei mit Ausweisen aus 2025 und 2026, eines mit einem frischen Ausweis aus dem Januar.

Kein Interessent liest das Ausstellungsdatum und schließt daraus auf die Rechenmethode. Er sieht eine Zahl und eine Klasse. Fertig.

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht. Ich multipliziere nur die Endenergie mit dem Primärenergiefaktor der jeweiligen Rechtslage und lasse Hilfsenergie, Normwechsel und neue Bezugsfläche weg. Es zeigt die Richtung, keine exakten Ausweiswerte.

Schauen Sie auf die letzte Spalte. Die Klasse bleibt gleich, weil sie bei Wohngebäuden weiter an der Endenergie hängt (§ 86 Abs. 2 neu). Die Zahl daneben ist ab 2027 Primärenergie.

Das Pellethaus steht dann mit 105 und Klasse E in der Anzeige, obwohl 105 auf der bekannten Skala im Bereich D liegt. Die Wärmepumpe zeigt 68 und Klasse A, obwohl 68 nach B aussieht.

Zahl und Klasse sprechen in der neuen Anzeige zwei verschiedene Sprachen.

Bei Nichtwohngebäuden kommt noch etwas hinzu: Sie bekommen erstmals eine Klasse von A bis G, gemessen am Verhältnis zu einem Referenzgebäude (§ 86 Abs. 3 neu, Anlage 10a). Wohngebäude behalten ihre Skala von A+ bis H.

Dazu kommt die Fläche: beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277 statt Gebäudenutzfläche A_N. Eine Auswertung fand A_N bei Mehrfamilienhäusern im Mittel etwa 15 bis 20 Prozent größer als die dort betrachtete Energiebezugsfläche.

Das ist keine amtliche Umrechnung. Nach unserer Einschätzung steigt der Kennwert pro Quadratmeter aber eher, wenn die Bezugsfläche kleiner wird, auch wenn am Haus nichts passiert.

Jörg Wagner hat das in der Diskussion unter Klitzkes Beitrag auf den Punkt gebracht: Die neue Bezugsfläche verschiebe Kennwerte rein rechnerisch und werde Eigentümer verwirren.

Ich ergänze: Sie wird auch Käufer verwirren. Und die rufen dann nicht beim Gesetzgeber an, sondern bei Ihnen.

Warum wird die Vertragsverlängerung für Verwalter zum neuen Anlass?

Lesen Sie den Satz genau. Der Ausweis wird nur fällig, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt. Wer einen gültigen hat, ist bei der Verlängerung fein raus.

Das Problem steckt in den Ablaufdaten.

Ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Gründerzeithauses in Hannover-List. Der Mietvertrag hat eine Verlängerungsoption, die 2028 gezogen wird. Der Ausweis des Hauses stammt aus 2017 und läuft 2027 aus.

Bisher war das egal, weil der Mieter bleibt. Ab 2027 braucht die Verwaltung vor der Verlängerung einen neuen Ausweis, nach neuer Norm, mit neuer Fläche und neuen Pflichtangaben.

Der Mieter sitzt seit Jahren in den Räumen. Er kennt seine Nebenkostenabrechnung besser als jeder Rechenwert. Welchen Erkenntnisgewinn ihm ein neuer Ausweis bringt, erschließt sich mir nicht.

Beziffern konnte der Staat diese Pflicht nur grob. Laut Normenkontrollrat lagen keine Zahlen über Mietverlängerungen vor. Das Ressort nahm deshalb hilfsweise die Hälfte des Aufwands eines neuen Mietvertrags an und kam auf rund 20,4 Millionen Euro jährlich für die Wirtschaft.

Eine Schätzung auf Basis einer Annahme, weil die Grundlage fehlte. So entstehen Regeln, die am Ende jemand bezahlt.

Für Verwaltungen kommt die Organisation dazu. Wer prüft vor jeder Verlängerung, ob der Ausweis noch gilt? Wer bestellt, wer gibt frei, wer zahlt?

Wer bezahlt den Mehraufwand am Ende?

Stefan Fenster hat es unter Klitzkes Beitrag sinngemäß so formuliert: gut gemeint, aber wieder ein kleiner Posten, der etwas akademisch besser macht und mehr kostet. Genau diese vielen Stellschrauben machten Bauen und Wohnen so teuer.

Am Ende müsse es einer bezahlen, ob er es braucht oder nicht.

Ich kann das nur unterschreiben.

Ein paar Beispiele, was ab 2027 im Ausweis stehen muss: Primär- und Endenergie zusätzlich in Megawattstunden, die Nutzenergie, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren kann, ob die Wärmeverteilung niedertemperaturfähig ist. Bei jeder Modernisierungsempfehlung eine Schätzung der Einsparung und der Treibhausgasminderung, dazu eine Beurteilung der Systemtemperaturen und der Restlebensdauer der Heizung.

Bisher reichten für die Empfehlungen kurz gefasste fachliche Hinweise.

Fair ist: Viele dieser Inhalte kommen aus Brüssel. Die erweiterten Empfehlungen stehen bereits in Artikel 19 und Anhang V der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275, und der Normenkontrollrat sah in seiner Stellungnahme zum Entwurf keine Übererfüllung.

Ausgestaltung und Zeitplan kommen aber aus Berlin.

Fair ist auch: Das informatorische Beratungsgespräch zum Energieausweis nach dem Kauf eines Wohngebäudes fällt weg. Der Normenkontrollrat beziffert diese Entlastung auf rund 28,1 Millionen Euro jährlich.

Trotzdem passt das Bild nicht. Beworben wurde das Gesetz als einfacher und praxistauglicher. Beim Heizen mag das stimmen.

Beim Energieausweis kommt Aufwand dazu, genau dort, wo Makler und Verwalter jeden Tag arbeiten.

Was mich besonders ärgert: Die neuen amtlichen Muster nach § 85 Abs. 3 sind Stand heute nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Software-Hersteller warten darauf.

Angesetzt hat die Regierung im Entwurf 380 Euro Softwareanpassung je Büro, angerechnet wurde davon nur die Hälfte, also 190 Euro. Für einen kompletten Normwechsel. Wer je eine Fachsoftware umgestellt hat, weiß, wie realistisch das ist.

Was würden wir anders machen?

Kritik ohne Vorschlag ist billig. Deshalb hier, was ich aus der Praxis ändern würde:

Bis das passiert, gilt das Gesetz, wie es ist. Also schauen wir, was Sie bis Jahresende daraus machen.

Wie sichern Sie Ihren Bestand noch 2026?

Das ist der eigentliche Hebel für Verwaltungen und für Makler mit Stammkunden. Ein Ausweis, der bis 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig (§ 79).

Die neuen Pflichtangaben, die neue Fläche und die erweiterten Empfehlungen betreffen nur Ausweise ab 2027.

So gehe ich mit Verwaltungen vor:

Ein Beispiel mit heutigen Preisen. Eine Verwaltung in Hamburg-Barmbek betreut 40 Häuser, überwiegend Rotklinker-Mehrfamilienhäuser aus den 1950er und 1960er Jahren. Bei zwölf laufen die Ausweise zwischen 2027 und 2029 aus.

Zwölf Bedarfsausweise für Mehrfamilienhäuser kosten bei uns heute 12 × 299 € = 3.588 €. Damit ist das Thema für diese zwölf Häuser bis 2036 erledigt.

Was dieselben zwölf Ausweise nach neuem Recht kosten, nenne ich bewusst nicht. Ich rechne damit, dass der Aufwand und damit die Preise am Markt steigen. Wie stark, wird erst der Januar zeigen.

Unsere heutigen Festpreise auf einen Blick:

Alle Preise sind Endpreise. Die Daten nehmen wir telefonisch oder über Fotos und Unterlagen auf, Sie müssen niemanden ins Haus lassen.

Eine ehrliche Grenze gehört dazu. Der Ausweis aus 2026 schützt Sie vor dem Mehraufwand beim Ausweis selbst, nicht vor Sanierungspflichten.

Bei Nichtwohngebäuden gelten die Renovierungsanforderungen nach § 40 und § 41 neu unabhängig davon, wann der Ausweis ausgestellt wurde. Wer Gewerbeobjekte verwaltet, behält das getrennt im Blick.

Und noch eine: Wer 2026 erneuert, gibt die Restlaufzeit des alten Ausweises auf. Das lohnt sich dort, wo er ohnehin in drei, vier Jahren ausläuft oder ein Anlass absehbar ist.

Einen Ausweis aus 2024 würde ich ohne konkreten Grund nicht ersetzen.

Welche Fehler sehe ich bei Maklern und Verwaltern gerade am häufigsten?

Was mir in Gesprächen mit Maklern in Bremen, Kiel und Lübeck gerade begegnet:

Zwei Praxistipps zum Schluss. Legen Sie in Ihrer Exposé-Vorlage ab sofort ein Feld „Ausstellungsdatum Energieausweis“ an. Damit erkennt jeder im Team auf einen Blick, welche Anzeigenvariante gilt.

Und erklären Sie Käufern aktiv, warum zwei Anzeigen in derselben Straße unterschiedliche Zahlen zeigen können, obwohl die Häuser ähnlich sind. Ein Satz im Exposé, ob der Kennwert Endenergie oder Primärenergie ist, nimmt viel Unsicherheit aus dem Besichtigungstermin.

Was ist jetzt der klügste Schritt?

Ich halte die neuen Regeln für einen Fehler. Sie machen einen einfachen Informationszettel zu einem Rechenwerk, das mehr kostet, als es Käufern und Mietern bringt.

Ändern kann ich das Gesetz nicht. Aber ich kann dafür sorgen, dass meine Kunden die Zeit bis Jahresende nutzen.