Energieausweis verlängern oder erneuern: Was Makler und Verwalter jetzt tun

Das klingt nach Wortklauberei. Für Makler und Verwalter ist es keine. In diesem und im nächsten Jahr laufen rechnerisch zwei große Ausweisjahrgänge aus, und ab Januar kommt ein neuer Anlass dazu.

Kann man einen Energieausweis verlängern?

Es gibt keinen Stempel und kein neues Datum auf dem alten Dokument. Jeder Ausweis bekommt vor der Ausstellung eine eigene Registriernummer (§ 98 GModG). Der neue Ausweis ist ein neues Dokument, auch wenn das Haus dasselbe geblieben ist.

Das Wort „Verlängerung“ taucht trotzdem im Gesetz auf, ab 2027 sogar an zentraler Stelle. Es meint dort etwas anderes. Deshalb trenne ich die beiden Bedeutungen streng:

Beides kann zusammenfallen. Der Ausweis läuft ab, und kurz danach wird die Option im Gewerbemietvertrag gezogen. Genau diesen Fall sollten Verwalter ab jetzt im Blick haben.

Wie groß ist die Ablaufwelle 2026 und 2027?

2018 waren es sogar 819.424 Registriernummern. Die Welle setzt sich also 2028 fort.

Eine Einschränkung gehört dazu. Das sind vergebene Registriernummern, keine Zahl heute gültiger Ausweise. Ein Teil davon ist längst ersetzt, etwa nach einem Verkauf oder einer Sanierung. Als Größenordnung taugen die Zahlen trotzdem.

Für Ihren Bestand heißt das: Wer Objekte mit Ausweisen aus 2016 oder 2017 betreut, hat jetzt oder im nächsten Jahr Ablaufdaten auf dem Tisch. Knapp 45 Prozent der 2017 vergebenen Nummern gehörten zu Verbrauchsausweisen. Bei diesen reicht der alte Ausweis als Grundlage nicht. Dazu gleich mehr.

Wann müssen Sie einen abgelaufenen Ausweis erneuern?

Das Gesetz knüpft die Pflicht an zwei Bedingungen: Es gibt einen Anlass, und es liegt kein gültiger Ausweis vor. Ein Haus, das niemand verkaufen oder neu vermieten will, darf mit abgelaufenem Ausweis weiterstehen.

Das gilt auch im laufenden Mietverhältnis. Niemand muss nachbestellen, nur weil zehn Jahre um sind.

Meine Empfehlung für Bestandshalter ist trotzdem, nicht bis zum Anlass zu warten. Der Anlass kommt selten mit Vorlauf. Ein Käufer meldet sich, ein Mieter kündigt, eine Option wird gezogen. Dann ist die Zeit knapp.

Was ist in Ihrer Situation jetzt zu tun?

Worauf achten Makler, bevor das Inserat online geht?

Das Gesetz verlangt zwei Dinge zu zwei Zeitpunkten. Den Ausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Und ihn oder eine Kopie unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG). Ab 2027 nennt § 80 neu auch Makler ausdrücklich.

Was gilt, wenn der Ausweis zwischen Besichtigung und Notartermin abläuft, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ich würde es darauf nicht ankommen lassen. Wer heute inseriert und mit einigen Monaten Vermarktung rechnet, schaut auf jedes Ablaufdatum bis weit ins nächste Jahr.

Dazu kommt die Anzeige. Kommerzielle Inserate müssen die Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten, wenn einer vorliegt (§ 87 GModG). Ein abgelaufener Ausweis ist dafür keine Grundlage. Er gehört zu den typischen Maklerfehlern, die bei Abmahnungen eine Rolle spielen, und Makler haften dafür selbst (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2017, I ZR 232/16).

Ab 2027 kommt eine Weiche dazu. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Anzeigenangaben: Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG neu). Für neu ausgestellte Ausweise verlangt § 87 neu unter anderem das Ausstellungsdatum und den Primärenergiewert.

Was müssen Verwalter ab 2027 bei Mietverträgen beachten?

Ein unbefristeter Wohnungsmietvertrag, der einfach weiterläuft, wird nicht verlängert. Ein befristeter Gewerbemietvertrag mit Verlängerungsoption wird verlängert, sobald die Option gezogen wird.

Liegt bei der Verlängerung ein gültiger Ausweis vor, genügt er. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss vor der Verlängerung ein neuer her. Hier trifft die Ablaufwelle die neue Regel: Ein Haus mit Ausweis aus 2017 kann 2027 beides haben, den Ablauf und die Option.

Sortieren Sie nach Ablaufdatum, nicht nach Objektnummer. Dann sehen Sie auf einen Blick, wo Ablauf und Anlass in dieselben Monate fallen. Diese Zeilen sind Ihre Aufträge. Alle anderen bleiben, wie sie sind.

Wer zahlt die Erneuerung, und warum gibt es keinen Verlängerungspreis?

Dieses Gespräch führen Makler und Verwalter öfter als ich. Der Eigentümer hat vor zehn Jahren schon einmal bezahlt und fragt, warum er jetzt wieder den vollen Preis zahlen soll.

Die ehrliche Antwort: Es wird alles neu gemacht. Daten prüfen, Gebäude neu berechnen, neue Registriernummer, neues Dokument. Was der alte Ausweis spart, ist Zeit bei der Datenklärung, nicht die Berechnung.

Deshalb geben wir keinen Rabatt auf Erneuerungen und haben auch keinen eigenen Verlängerungstarif. Es gelten unsere normalen Festpreise:

Alle Preise sind Endpreise. Mischgebäude mit erheblichem Gewerbeanteil brauchen bis 31. Dezember 2026 zwei Ausweise. Wir stellen beide im Paket für 899 € aus, den Wohnausweis schenken wir. Zu Preisen ab 2027 machen wir heute keine Aussage.

Dürfen Daten aus dem alten Ausweis übernommen werden?

Der alte Ausweis ist eine gute Ausgangsbasis. Flächen, Baujahr, Bauteile und Anlagentechnik von damals stehen darin. Das spart Rückfragen.

Aber zehn Jahre sind eine lange Zeit für ein Haus. Was sich seitdem geändert hat, muss in den neuen Ausweis: eine neue Heizung, neue Fenster, eine gedämmte oberste Geschossdecke.

Für die Modernisierungsempfehlungen muss der Aussteller das Gebäude begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Abs. 1 GModG). Wir arbeiten mit Fotos, Unterlagen und dem Telefon. Einen Termin am Gebäude brauchen Sie dafür nicht.

Was ändert sich ab 2027 bei der Erneuerung?

Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, bleibt der Verbrauchsausweis zulässig, dann mit Verbrauchswerten aus zwei Jahren (§ 82 Abs. 1 GModG neu).

Eine Lücke gibt es noch. Die neuen amtlichen Muster nach § 85 Abs. 3 GModG neu sind laut Registrierstelle des DIBt bisher nicht im Bundesanzeiger bekannt gemacht (abgerufen am 21. Oktober 2026). Heute gelten noch die Muster nach GEG 2024.

Für Ausweise, die 2027 oder 2028 ablaufen, heißt das: Wer noch 2026 erneuert, bekommt einen Ausweis nach bekanntem Recht, gültig bis 2036. Dafür gibt er die Restlaufzeit des alten auf. Einen Ausweis, der noch viele Jahre gilt, würde ich ohne absehbaren Anlass nicht ersetzen.

Bei Nichtwohngebäuden gehört eine Einschränkung dazu. Ab 2030 gelten für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen (§ 40 GModG neu). Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt als Nachweis dafür nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Skala auf dem Ausweis beträgt (§ 41 Satz 3 GModG neu). Sonst braucht es einen anderen Nachweis.

Wie läuft die Erneuerung bei enerprio ab?

Wenn Sie Ihre Bestandsliste lieber gemeinsam durchgehen, rufen Sie mich an unter 0152 060 777 67.

Quellen zum Nachlesen