Energieausweis 2027: Was Makler ehrlich sagen können

Stellen Sie sich vor, Sie beschließen ein komplett neues Gesetz und warnen noch am exakt selben Tag vor den Folgen. Klingt verrückt? Genau das ist passiert. Wir kommen zu diesem Explainer zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz Gmod G.

Wenn Sie als Makler, Verwalter oder Eigentümer tätig sind, schwitzen Sie jetzt die Ohren. Ab dem 1. Januar 2027 greifen drastisch neue Regeln zum Energieausweisrecht.

Die Uhr tickt also. Lassen Sie uns direkt in dieses absolute Paradoxon eintauchen. Schauen wir uns diesen besonderen Moment mal ganz genau an. Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gesetz beschlossen.

So weit, so nochmal. Aber am selben Tag halten die Abgeordneten in einer eigenen Entschließung wortwörtlich fest, der Bundestag nimmt mit Besorgnis zur Kenntnis, dass die Umsetzung zu neuer Bürokratie führt.

Ein echtes Paradoxon. Man beschließt ein Gesetz und dokumentiert gleichzeitig genau diese Sorge. Das kam übrigens nicht aus heiterem Himmel. Merken Sie sich mal die Nummer 8108.

Das ist die Stellungnahme des Nationalen Normkontrollrats. Der hat den Entwurf nämlich schon im Mai 2026, also deutlich vor dem endgültigen Beschluss, geprüft. Und das Ergebnis?

Man erwartet, dass der Umstellungsaufwand für die Energieausweise deutlich höher ausfallen wird, als anfangs überhaupt geschätzt. Was das in Euro heißt? 20,4 Millionen.

Das ist eine massive Zahl. 20,4 Millionen Euro pro Jahr stehen da in den Akten. Und zwar ein pauschaler Aufschlag, ich zitiere, aufgrund der Unsicherheit bezüglich des tatsächlichen Aufwands.

Man weiß also schlichtweg noch gar nicht genau, wie hoch der bürokratische Aufwand ab 2027 am Ende wirklich sein wird. Aber hey, genau dafür schauen wir uns jetzt an, was ganz konkret auf sie zukommt.

Neue Regeln ab 2027. Was ändert sich da draußen wirklich? Okay, räumen wir direkt mal ein riesiges Missverständnis aus dem Weg. Ab 2027 haben wir die Effizienzklassen A bis G.

Aber jetzt ganz wichtig, schreiben Sie sich das auf. Diese Klassen A bis G gelten nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten ausdrücklich ihre bekannten Klassen A plus bis H.

Das ist ein extrem wichtiger Unterschied, den Sie bei der Bewertung Ihres Immobilienportfolios ab sofort glasklar trennen müssen. Dann stellt sich natürlich sofort die Frage, wann wird überhaupt ein neuer Ausweis fällig?

Die EU hat hier neue Auslöser definiert. Ab 2027 brauchen sie einen Ausweis, wenn Miet- oder Pachtverträge einfach nur verlängert werden. Die Ausnahme für Baudenkmäler, die fällt weg.

Und auch behördlich genutzte Nichtwohngebäude brauchen dann einen. Aber, und das ist das allerwichtigste Detail hierbei, all diese neuen Pflichten gelten nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Wenn Sie schon einen haben, sind Sie fein raus. So, was bedeutet das jetzt in der Praxis für dieses typische gemischt genutzte Gebäude in Ihrem Portfolio? Oben Wohnungen, unten Gewerbe.

Wenn all diese neuen Regeln Klassen und Auslöser greifen, wie gehen wir damit um? Schnallen Sie sich an, wir gehen jetzt tief in die technische Mechanik. Und da gibt es gleich ein paar echte Aha-Momente.

Paragraf 41 richtig verstehen. Wir klären die technischen Details. Starten wir direkt mit dem berüchtigten Paragrafen 41. Der wird so unglaublich oft falsch verstanden.

Paragraf 41 ist keine Grenze für das Gebäude. Null. Er regelt wirklich nur, dass ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis als Nachweis für die Sanierungsanforderungen bestehender Nichtwohngebäude nur dann zählt, wenn sein Wert unter dem 0,5-fachen Skalenendwert liegt.

Ab 2033 ist es dann der 0,4-fache Wert. Und wissen Sie was? Die Behörde verlangt diesen Nachweis nach Paragraf 41 nur auf Verlangen. Und wo wir gerade bei den Zahlen sind, die gerne mal für Verwirrung sorgen.

Die 0,7. Merken Sie sich das bitte ein für allemal. Der Faktor 0,7 ist lediglich der Primärenergiefaktor der Wärme im Referenzgebäude. Das ist definitiv keine Klassengrenze.

Die Klasse ergibt sich einfach aus dem Verhältnis zu genau diesem Referenzgebäude. Zurück zu unserem Mischgebäude. Wie läuft das ab dem 1. Januar 2027? Es gibt dann für das gesamte Gebäude nur noch einen einzigen Bedarfsausweis.

Der wird ganz modern in Zonen gerechnet. Aber Achtung, große Falle. Nicht jeder noch so kleine Laden im Erdgeschoss wird automatisch zur eigenen Zone. Ob das so ist, darüber entscheidet strikt Paragraf 20 Absatz 2.

Da ist also echtes fachliches Know-how gefragt. Okay. Durchatmen. Sie wissen jetzt, dass diese ganze Bürokratie anrollt und der Bundestag ja selbst vor ihr gewarnt hat.

Sie kennen die Auslöser, die eben nur greifen, wenn kein Ausweis vorliegt. Die entscheidende Frage für Ihren Alltag lautet also, was ist jetzt Ihr nächster strategischer Schritt?

Handlungsbedarf für Makler und Verwaltungen. Das ist Ihre smarte Strategie für 2026. Hier kommt der absolute Praxishack für Sie. Ein Energieausweis, den Sie noch im Jahr 2026 ausstellen lassen, gilt satte 10 Jahre.

Er deckt also alles bis 2036 ab. Also, machen Sie den ganz schnellen Drei-Schritte-Check. Erstens, wann läuft der aktuelle Ausweis ab? Zweitens, wann steht der nächste Anlass an?

Zum Beispiel eine Vertragsverlängerung. Wenn beides vor 2031 eintrifft, dann lautet Schritt 3 ganz klar, sichern Sie sich den Ausweis noch 2026 unter den aktuellen Regeln.

Lassen Sie uns das an einem ganz konkreten Beispiel aus dem Alltag durchspielen. Eine Hausverwaltung in Kiel betreut ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Apotheke im Erdgeschoss.

Diese Apotheke hat eine Mietoption bis Frühjahr 2028. Der alte Ausweis des Gebäudes läuft 2026 aus. Wenn die Apotheke 2028 nun die Option zieht und das Haus zu dem Zeitpunkt keinen gültigen Ausweis hat, zack, dann greifen sofort die ganzen neuen Pflichten des 2027er-Rechts.

Die einzig smarte Aktion? Den Ausweis jetzt noch 2026 legitim erneuern. Dann sind Sie bis 2036 absolut sicher aufgestellt. An dieser Stelle ist mir eine Sache unglaublich wichtig.

Wir stellen nur Bedarfsausweise aus und halten sie für aussagekräftiger. Unsere Kritik richtet sich hier wirklich null gegen den Ausweis an sich. Ganz im Gegenteil.

Kritisiert wird von uns ausschließlich der bürokratische Zusatzaufwand, der ab dem 1. Januar 2027 auf Sie zukommt. So helfen wir Ihnen. Sichern Sie Ihre Ausweise für 2026 noch heute.

Sie haben jetzt die harten Fakten. Das Gesetz gilt ab dem 1. Januar 2027. Überlassen Sie Ihr Portfolio also nicht dem Zufall und der kommenden Bürokratie. Handeln Sie jetzt.

Gehen Sie einfach direkt auf energypro.de oder rufen Sie uns an unter 0152 060 777 67. Wir nehmen Ihre Daten völlig unkompliziert auf und stellen Ihre Bedarfsausweise recht sicher für die nächsten 10 Jahre aus.

Sichern Sie sich ab, bevor es kompliziert wird. Wir freuen uns auf Sie auf energypro.de.