Heizungsgesetz 2026: Wärmepumpe, Gas, Fernwärme – was gilt jetzt?

Kaum ein Gesetz hat in den letzten Jahren so viel Verunsicherung ausgelöst wie das sogenannte 'Heizungsgesetz' – der Teil des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), der den Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen regelt. Die Medienberichterstattung war oft übertrieben, die politische Debatte hitzig. Doch was gilt tatsächlich im Jahr 2026? Dieser Artikel trennt Fakten von Panikmache.

Die 65-Prozent-Regel: Kern des Heizungsgesetzes

Seit dem 1. Januar 2024 gilt: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Diese Regel greift allerdings zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Für den Bestand und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten sind die Fristen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.

Kommunale Wärmeplanung: Der Fahrplan für Ihre Region

Die kommunale Wärmeplanung ist das Herzstück des Heizungsgesetzes. Jede Kommune in Deutschland muss einen Wärmeplan erstellen, der zeigt, wie die Wärmeversorgung in verschiedenen Stadtteilen künftig organisiert wird. Kommt ein Fernwärmenetz? Werden Wasserstoffleitungen gebaut? Oder ist die individuelle Wärmepumpe die beste Lösung?

Der Bund stellt insgesamt 500 Millionen Euro zur Unterstützung der Länder bei der Erstellung der Wärmepläne bereit. Die Mittel sind bis 2028 befristet.

Wichtig für Makler: Ein fertiger Wärmeplan allein löst noch keine Pflichten aus. Erst wenn die Kommune auf Basis des Plans eine Gebietsentscheidung trifft und diese öffentlich bekanntmacht, beginnt die einmonatige Frist, nach der die 65-Prozent-Regel in dem betreffenden Gebiet gilt.

Welche Heizungen erfüllen die 65-Prozent-Regel?

Das GEG definiert mehrere pauschale Erfüllungsoptionen. Wer eine dieser Optionen nutzt, erfüllt die 65-Prozent-Regel automatisch – ohne zusätzliche rechnerische Nachweise.

• Wärmepumpe (elektrisch): Luft-Wasser, Sole-Wasser oder Wasser-Wasser – erfüllt die Anforderung komplett
• Fernwärmeanschluss: Wenn ein Wärmenetz verfügbar ist und der Anbieter die EE-Anforderungen erfüllt
• Biomasseheizung: Pelletheizung, Hackschnitzelheizung oder Scheitholz – muss bestimmte Emissionsgrenzwerte einhalten
• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas): Wärmepumpe muss vorrangig betreiben, Gaskessel nur als Spitzenlasterzeuger. Wärmepumpe muss Mindestleistung abdecken
• Solarthermie-Hybridheizung: Solarthermie + Verbrennerheizung, wenn Solarthermie Mindestfläche erreicht und 60 % der Brennstoffwärme aus Biomasse/Wasserstoff stammt
• Stromdirektheizung: In gut gedämmten Gebäuden (z. B. Passivhaus) als vollwertige Erfüllungsoption
• Gasheizung mit erneuerbaren Gasen: Betrieb mit Biomethan, grünem oder blauem Wasserstoff – in der Praxis noch selten verfügbar

Was passiert mit bestehenden Gasheizungen?

Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden. Es gibt keine Pflicht, eine funktionierende Gasheizung sofort auszutauschen. Das Heizungsgesetz greift erst beim Einbau einer NEUEN Heizung – also bei einem Heizungstausch.

Was bedeutet das für Immobilienwerte?

Das Heizungsgesetz hat direkte Auswirkungen auf Immobilienwerte. Objekte mit moderner Heizungstechnik – insbesondere Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss – sind bei Käufern gefragter und erzielen höhere Preise. Umgekehrt können ältere Gasheizungen zu einem Preisabschlag führen, da Käufer die Kosten eines zukünftigen Heizungstauschs einpreisen.

Für Makler ist das ein wichtiger Aspekt bei der Wertermittlung und Vermarktung. Eine moderne Heizung sollte im Exposé prominent hervorgehoben werden. Bei älteren Heizungen sollten Sie den Eigentümer proaktiv über die Konsequenzen informieren – und gegebenenfalls einen Heizungstausch vor dem Verkauf empfehlen.

Förderungen: Bis zu 70 % Zuschuss

Der Heizungstausch wird großzügig gefördert. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet folgende Zuschüsse für den Heizungstausch:

• Grundförderung: 30 % der Investitionskosten für alle Eigentümer
• Einkommensbonus: Zusätzlich 30 % für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro/Jahr
• Geschwindigkeitsbonus: 20 % Zusatzförderung für Eigentümer, die frühzeitig tauschen (vor der gesetzlichen Pflicht) – der Bonus sinkt ab 2029 schrittweise
• Maximale Förderung: Bis zu 70 % der Investitionskosten (Kumulierung möglich)
• Förderfähige Kosten: Maximal 30.000 Euro für das erste Einfamilienhaus, höhere Beträge für MFH

Praktische Tipps für Makler und Verwalter

• Wärmeplanung Ihrer Kommune kennen: Prüfen Sie, ob Ihre Stadt bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat oder wann einer kommt
• Im Exposé kommunizieren: Heizungsart, -alter und Energieträger sind relevante Informationen für Käufer
• Sanierungskosten realistisch einschätzen: Bei älteren Gasheizungen sollten Käufer 15.000–35.000 Euro für einen Heizungstausch einplanen (vor Förderung)
• Förderung als Verkaufsargument: Weisen Sie Käufer auf die Fördermöglichkeiten hin – das kann Kaufhemmungen abbauen
• Fernwärme-Potenzial prüfen: Liegt das Objekt in einem Gebiet, das laut Wärmeplan an ein Fernwärmenetz angeschlossen wird?

Fazit: Kein Grund zur Panik, aber zur Vorbereitung

Das Heizungsgesetz ist kein Verbot von Gasheizungen. Es ist ein Fahrplan für den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen – mit langen Übergangsfristen und großzügigen Förderungen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Neue Heizungen müssen ab den genannten Fristen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.

Für Makler und Verwalter ist das Heizungsgesetz vor allem ein Kommunikationsthema: Eigentümer aufklären, Käufer informieren, Förderungen aufzeigen. Wer hier kompetent berät, positioniert sich als Experte – und das zahlt sich aus.