GEG 2026: Der vollständige Leitfaden für Makler und Verwalter

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Seit seinem Inkrafttreten 2020 hat es die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst. Doch 2026 steht eine der größten Überarbeitungen bevor: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden – und die Bundesregierung plant gleich eine Umbenennung in 'Gebäudemodernisierungsgesetz' (GMG).

Für Immobilienmakler und Hausverwaltungen bedeutet das: Neue Pflichten, neue Fristen, neue Risiken. Wer nicht auf dem aktuellen Stand ist, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Dieser Leitfaden gibt Ihnen den kompletten Überblick.

Was ändert sich 2026 konkret?

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) ist seit Mai 2024 in Kraft. Alle EU-Mitgliedstaaten müssen sie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Für Deutschland plant die Bundesregierung eine grundlegende Reform des GEG, die als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt werden soll. Der Gesetzentwurf soll Ende Februar 2026 im Bundeskabinett beschlossen werden.

Neue Energieausweis-Skala: Von A+ bis H wird A bis G

Eine der sichtbarsten Änderungen betrifft die Energieeffizienzskala. Die bisherige deutsche Skala von A+ bis H wird durch eine EU-weit einheitliche Skala von A bis G ersetzt. Klasse A entspricht künftig Nullemissionsgebäuden, Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands.

Für Makler und Verwalter bedeutet das in der Praxis: Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ändern sich. Statt 'Energieeffizienzklasse D (A+ bis H)' wird es künftig 'Energieeffizienzklasse D (A bis G)' heißen. Alle Marketingmaterialien, Exposés und Online-Inserate müssen angepasst werden.

Erweiterte Pflichten beim Energieausweis

Bisher war ein Energieausweis bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung Pflicht. Ab der Umsetzung der EPBD kommen neue Anlässe hinzu:

• Bei Verlängerung bestehender Mietverträge – komplett neu als Pflicht
• Bei größeren Renovierungen – wenn mehr als 25 % der Gebäudehüllfläche saniert werden
• Bei Renovierungen, deren Kosten mehr als ein Viertel des Gebäudewertes ausmachen
• Für viele öffentliche Gebäude – erweiterte Aushangpflicht
• Verpflichtende Modernisierungs- und Effizienzempfehlungen im Ausweis (z. B. Heizungsoptimierung, Dämmmaßnahmen, Fenstertausch)

Gültigkeit bestehender Energieausweise

Eine häufig gestellte Frage: Werden bestehende Energieausweise mit der alten Skala (A+ bis H) ab Mai 2026 ungültig? Die ehrliche Antwort: Das ist aktuell noch nicht abschließend geklärt. Die EU-Richtlinie schreibt nicht explizit vor, ob bereits ausgestellte Ausweise mit der alten Skala sofort ungültig werden. Verbindliche Aussagen sind erst möglich, wenn der deutsche Gesetzentwurf vorliegt.

Was wir wissen: Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeit von 10 Jahren. Ausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, können also je nach Ausstellungsdatum noch bis 2034 gültig sein. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass ab einem bestimmten Stichtag nur noch Ausweise mit der neuen Skala ausgestellt werden dürfen.

Die 65-Prozent-Regel und kommunale Wärmeplanung

Neben den Energieausweis-Änderungen bleibt die 65-Prozent-Regel ein Kernbestandteil des GEG. Seit dem 1. Januar 2024 müssen neue Heizungsanlagen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für den Bestand und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten greifen gestaffelte Fristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind.

Bußgeldkatalog: Was droht bei Verstößen?

Das GEG kennt empfindliche Bußgelder für verschiedene Verstöße. Als Makler oder Verwalter sind Sie direkt betroffen, wenn Sie Immobilien ohne gültigen Energieausweis anbieten oder Pflichtangaben in Anzeigen fehlen.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Checkliste

Gemäß § 87 GEG müssen bei jeder gewerblichen Immobilienanzeige – ob online, in Printmedien oder Exposés – bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein, sofern ein Ausweis vorliegt.

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Erdgas, Heizöl, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (aktuell A+ bis H, künftig A bis G)

Die Formulierung 'Energieausweis liegt zur Besichtigung vor' oder 'auf Anfrage' ist nicht zulässig und kann zu Abmahnungen mit Kosten von 500 bis 2.000 Euro führen – zusätzlich zum möglichen Bußgeld.

Praktische Empfehlungen für Makler und Verwalter

• Bestandsaufnahme jetzt: Prüfen Sie alle verwalteten Objekte auf gültige Energieausweise
• Fristen im Kalender: Notieren Sie die Ablaufdaten aller Ausweise und planen Sie rechtzeitig Neuausstellungen
• Anzeigen-Templates aktualisieren: Bereiten Sie sich auf die neue A-G-Skala vor
• Eigentümer informieren: Kommunizieren Sie die neuen Pflichten proaktiv an Ihre Auftraggeber
• Prozesse für Mietvertragsverlängerungen: Integrieren Sie die Energieausweis-Prüfung in Ihren Standard-Workflow
• Dienstleister bereithalten: Haben Sie einen zuverlässigen Partner für schnelle Energieausweise

Fazit: 2026 wird ein Umbruchjahr

Das GEG 2026 bringt die umfangreichsten Änderungen seit Bestehen des Gesetzes. Die EU-Gebäuderichtlinie erzwingt eine Harmonisierung, die weit über eine neue Skala hinausgeht. Erweiterte Vorlagepflichten, strengere Anforderungen an Energieausweise und die fortschreitende kommunale Wärmeplanung verändern den Markt nachhaltig.

Makler und Verwalter, die sich jetzt vorbereiten, verschaffen sich einen echten Wettbewerbsvorteil. Denn eines ist sicher: Die Anforderungen steigen nur in eine Richtung. Wer seine Prozesse jetzt anpasst, muss später nicht hektisch reagieren – und vermeidet kostspielige Bußgelder.