Das GModG gilt seit 29. Juli 2026 mit einer weiteren, bereits beschlossenen Reformstufe zum Jahreswechsel.
Artikel 2 des verkündeten Änderungsgesetzes tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Das ist ein beschlossener Stichtag, keine bloße Ankündigung.
Gebäudeart, Ausstellungsdatum, Anlass und Ausnahmen entscheiden über den Einzelfall. Förderkonditionen für 2027 sind damit nicht zugesagt.
Bestand nach Gültigkeit und Gebäudeart prüfen. Für Inserate ältere und ab 2027 ausgestellte Ausweise getrennt behandeln.
Sie benötigen einen Energieausweis für Ihr Objekt?
Prüfen Sie zuerst, ob ein passender gültiger Ausweis vorliegt. Für einen neuen Auftrag zeigt die Checkliste, welche Gebäudedaten, Fotos und Unterlagen Sie bereithalten sollten.
Der 1. Januar 2027 ist für Energieausweise ein konkreter Umstellungstermin. Es ändern sich unter anderem die Regeln für Neuausstellungen, die Verbrauchsdatengrundlage und die Angaben in Immobilienanzeigen. Für Eigentümer, Makler und Verwaltungen ist jedoch ebenso wichtig, was fortgilt: Ein gültiger vorhandener Ausweis muss nicht allein wegen des Jahreswechsels ersetzt werden.
Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick
Thema
Vertragsanlässe
- Bis 31. Dezember 2026
- Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing nach § 80.
- Ab 1. Januar 2027
- Zusätzlich ausdrücklich Verlängerung solcher Verträge sowie Begründung/Übertragung eines Erbbaurechts. Ein gültiger vorhandener Ausweis genügt grundsätzlich.
Thema
Ältere kleine Wohngebäude
- Bis 31. Dezember 2026
- Bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 01.11.1977 grundsätzlich Bedarfsausweis, außer bei nachgewiesenem Wärmeschutz-Niveau von 1977.
- Ab 1. Januar 2027
- Diese Sonderregel entfällt. Verbrauchsausweis nach § 82 für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude bei geeigneter Datengrundlage möglich. Neubau und bestimmte Änderungen bleiben Bilanzierungsfälle.
Thema
Nichtwohngebäude
- Bis 31. Dezember 2026
- Im Bestand je nach Anlass Bedarf oder Verbrauch zulässig.
- Ab 1. Januar 2027
- Bei Neuausstellung zu Anlässen des § 80 Absatz 3 energetische Bilanzierung nach § 81; eigene A–G-Klassen nach Anlage 10a.
Thema
Verbrauchsdaten
- Bis 31. Dezember 2026
- Mindestens 36 zusammenhängende Monate; jüngste Periode höchstens 18 Monate zurückliegend.
- Ab 1. Januar 2027
- Jährlich nach Energieträgern über zwei Jahre; jüngste Periode weiterhin höchstens 18 Monate zurückliegend. Witterungs- und Nutzungsnormalisierung beachten.
Thema
Baudenkmäler
- Bis 31. Dezember 2026
- Ausnahme von § 80 Absatz 3 bis 7 für Baudenkmäler nach § 79 Absatz 4.
- Ab 1. Januar 2027
- Diese Ausnahme entfällt. Anlass und übriger Anwendungsbereich sind zu prüfen. Denkmalschutz bleibt für bauliche Maßnahmen gesondert relevant.
Thema
Ausgabeformat
- Bis 31. Dezember 2026
- Die digitale Übermittlung ist möglich.
- Ab 1. Januar 2027
- § 79 Absatz 2 verlangt digitale, maschinenlesbare Ausstellung; auf Verlangen zusätzlich Papier. Ein PDF-Versand allein belegt die Maschinenlesbarkeit nicht.
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Vertragsanlässe | Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing nach § 80. | Zusätzlich ausdrücklich Verlängerung solcher Verträge sowie Begründung/Übertragung eines Erbbaurechts. Ein gültiger vorhandener Ausweis genügt grundsätzlich. |
| Ältere kleine Wohngebäude | Bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 01.11.1977 grundsätzlich Bedarfsausweis, außer bei nachgewiesenem Wärmeschutz-Niveau von 1977. | Diese Sonderregel entfällt. Verbrauchsausweis nach § 82 für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude bei geeigneter Datengrundlage möglich. Neubau und bestimmte Änderungen bleiben Bilanzierungsfälle. |
| Nichtwohngebäude | Im Bestand je nach Anlass Bedarf oder Verbrauch zulässig. | Bei Neuausstellung zu Anlässen des § 80 Absatz 3 energetische Bilanzierung nach § 81; eigene A–G-Klassen nach Anlage 10a. |
| Verbrauchsdaten | Mindestens 36 zusammenhängende Monate; jüngste Periode höchstens 18 Monate zurückliegend. | Jährlich nach Energieträgern über zwei Jahre; jüngste Periode weiterhin höchstens 18 Monate zurückliegend. Witterungs- und Nutzungsnormalisierung beachten. |
| Baudenkmäler | Ausnahme von § 80 Absatz 3 bis 7 für Baudenkmäler nach § 79 Absatz 4. | Diese Ausnahme entfällt. Anlass und übriger Anwendungsbereich sind zu prüfen. Denkmalschutz bleibt für bauliche Maßnahmen gesondert relevant. |
| Ausgabeformat | Die digitale Übermittlung ist möglich. | § 79 Absatz 2 verlangt digitale, maschinenlesbare Ausstellung; auf Verlangen zusätzlich Papier. Ein PDF-Versand allein belegt die Maschinenlesbarkeit nicht. |
Was gilt für vorhandene Energieausweise?
Ein vorhandener Energieausweis bleibt grundsätzlich zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Der 1. Januar 2027 löst keinen pauschalen Umtausch aus. Eine frühere Ungültigkeit kann insbesondere eintreten, wenn nach einer baulichen Änderung ein neuer Ausweis gemäß § 80 Absatz 2 erforderlich wird.
Beispiel: Ein 2024 ausgestellter, weiterhin gültiger Ausweis kann grundsätzlich auch bei einer Vermietung im Februar 2027 verwendet werden. Das Dokument muss zum Gebäude passen; eine spätere Änderung mit Neuausstellungspflicht ist gesondert zu prüfen. „Ab 2027 brauchen alle einen neuen Ausweis“ wäre deshalb falsch.
Zwei Anzeigenvorlagen statt einer pauschalen Umstellung
Ausweis / Zeitpunkt
Bis 31.12.2026, vorhandener Ausweis
- Angaben für kommerzielle Immobilienanzeigen
- Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Heizenergieträger; bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87). Bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt. Historische Sonderfälle nach § 112 prüfen.
Ausweis / Zeitpunkt
Ab 01.01.2027, Ausweis vor 2027 ausgestellt
- Angaben für kommerzielle Immobilienanzeigen
- Übergangsregel § 112 Absatz 3/4: weiterhin Ausweisart, Endenergiewert und Heizenergieträger; bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse, bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt.
Ausweis / Zeitpunkt
Ab 01.01.2027, neu ausgestellter Ausweis
- Angaben für kommerzielle Immobilienanzeigen
- § 87: Grundlage nach § 81 oder § 82, Ausstellungsdatum, im Ausweis angegebener Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse, Baujahr und wesentliche Heizenergieträger. Werte aus dem Dokument übernehmen, nicht selbst umrechnen.
| Ausweis / Zeitpunkt | Angaben für kommerzielle Immobilienanzeigen |
|---|---|
| Bis 31.12.2026, vorhandener Ausweis | Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Heizenergieträger; bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87). Bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt. Historische Sonderfälle nach § 112 prüfen. |
| Ab 01.01.2027, Ausweis vor 2027 ausgestellt | Übergangsregel § 112 Absatz 3/4: weiterhin Ausweisart, Endenergiewert und Heizenergieträger; bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse, bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt. |
| Ab 01.01.2027, neu ausgestellter Ausweis | § 87: Grundlage nach § 81 oder § 82, Ausstellungsdatum, im Ausweis angegebener Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse, Baujahr und wesentliche Heizenergieträger. Werte aus dem Dokument übernehmen, nicht selbst umrechnen. |
Die Energieklasse hängt von der Gebäudeart ab
Wohngebäude behalten die Endenergie-Klassen A+ bis H nach Anlage 10. Für Nichtwohngebäude kommen A bis G nach Anlage 10a hinzu, bestimmt über das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. Neue Primärenergiefaktoren – etwa 0,7 für Holz statt 0,2 und 1,5 für Netzstrom statt 1,8 – dürfen nicht als automatische Änderung der Wohngebäude-Klasse dargestellt werden. Auch Berechnungsverfahren und Flächenbezug sind beim Vergleich alter und neuer Ausweise zu beachten.
So bereiten Sie einen Vorgang im Januar vor
- Ausstellungs- und Ablaufdatum des vorhandenen Ausweises erfassen.
- Nutzung des Gebäudes und konkreten Vertragsanlass festhalten.
- Bei Neuausstellung die ab 2027 geltenden Daten- und Berechnungsregeln zugrunde legen.
- Inseratsangaben aus dem passenden Ausweis übernehmen; Vorlage und Übergabe dokumentieren.
Häufige Fragen
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Dieser Beitrag wird fachlich von Stephan Grosser verantwortet.
Stephan Grosser verantwortet bei enerprio® die inhaltliche Einordnung zu Energieausweisen, GModG-Themen und vermarktungsrelevanten Prozessen für Makler, Verwalter und Immobilienprofis.
Erstellt am 12. Juli 2026. Zuletzt fachlich geprüft und aktualisiert am 11. September 2026.
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